商業用地のハウジングニチエー

土地は、固定的にして硬直的な自然的特性（地理的位置の固定性、非移動性、永続性、不増性、個別性等）と可変的にして流動的な人文的特性（用途の多様性、併合及び分割の可能性、社会的及び経済的位置の可変性等）を有する。 また、建物自体の耐久度を上げるため高耐久コンクリートを使用したり、コンクリートの腐食を抑えるため外断熱を利用した建物も注目され始めている。 もっとも、このような濫用的賃貸借は、民事執行法の改正や判例の努力等により、現在では少なくなった。 建築基準法上はマンションと同じ共同住宅に区分されるもののほか、2階建以上でも長屋住宅に区分されるものがあり、両者は共有通路の要否で異なる。 マンションの語源と定義 マンションとは、日本語では比較的大規模な集合住宅を指す。 この規定（特に20条）では、借地上の建物に抵当権が設定されている場合などが想定されている。 差別化を図るため、マンション（本来は邸宅の意味）という名称がよく使われるようになった。 土地については、財産権が保障される一方で、その公共性から、多くの国で、土地については公共の福祉を優先させるものとされ、使用収益に様々な規制が設けられている。 このためディベロッパーや施工者と近隣が、深夜や休日に工事を行わない、などの工事協定を結ぶことも多い。 種類 マンションは、その形態やタイプなどで分類することができる。 家賃は総じて安価である傾向が強い。 コミュニケーション 既存の住民とマンション住民の対立が問題になっている。 一方、空中についての活用は、航空交通、電波等以外について、地球レベルでは、地表付近だけである。 一方、空中についての活用は、航空交通、電波等以外について、地球レベルでは、地表付近だけである。 販売済みのマンションでは購入者に対する補償問題、完成前のマンションでは取り壊し、また建設業者や不動産業者倒産などの影響が出ている。 * 複合型: ファミリー型の居室とワンルーム型の居室が混在するマンション。 つまり、抵当権が実行されて借地上の建物が競売にかけられ、買い受けられた場合、建物の所有権とともに土地の賃借権も「従たる権利」（従物の項目を参照）として買受人に移転する。 通常の方法で使用収益していた場合以上に目的物が傷んでいたときには、それを修復し、あるいはその分の損害を賠償する義務として現れる（なお、敷金が交付されている場合は、ハウジングニチエーは敷金から相殺することができる）。 以下、転貸借・賃借権の譲渡が無断でされた場合と、ハウジングニチエーの承諾を得た場合に分けて説明する。 なお下宿営業は、旅館業法に規定される宿泊施設であり、施設を設け、一月以上の期間を単位とする宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業をいう（旅館業法第2条第5項）。 また、継続性が必要という業務の性質上、市場競争が作用しにくく不明瞭な契約金などでのトラブルが多数報告されており、管理業者の変更を検討した管理組合の約30%はなんらかの妨害を受けているという調査がある。 このため、このことを逆手にとって、強制執行を妨害することが企てられる場合もある。 賃貸借の成立 日本の民法は、賃貸借を意思表示の合致により成立する諾成契約として規定している。 しかし、乱暴で常識のない人物へ部屋が又貸しされたり、有能で勤勉な小作農から無能で怠惰な小作農へと土地の賃借権が譲渡されるのは、ハウジングニチエーとして見過ごすわけにはいかない。 また、外注総額3000万円以上となる工事の施工を設計図書通りに遂行する様、実際に現場で管理するものを監理技術者といい、一級施工管理技師等の資格を有する必要がある。 農地 農業を行う土地は、「農地」と呼ばれる。 * 最長期間 o 借地借家法上の借家権の最長期間について制限はない（借地借家法29条2項）。 区分所有者 マンションを購入すると、区分所有法に基づき名義人が区分所有者となり購入した部屋の内側（バルコニーやポーチ、専用庭などは専有部分に含まれず、各区分所有者が専用使用することができる共有部分となる。 なお下宿営業は、旅館業法に規定される宿泊施設であり、施設を設け、一月以上の期間を単位とする宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業をいう（旅館業法第2条第5項）。 もっとも、このような濫用的賃貸借は、民事執行法の改正や判例の努力等により、現在では少なくなった。 しかしながら、これは供給側からの論理による傾向であり、人口減少が続く日本では今後需要が減っていくために建設ラッシュは早期に終了するという予測もある。 このための解決策として、マンション住民によるカーシェアリングや自転車の共有などがある。 この権利と義務は、各専有部分の広さ（床面積）に応じて決められ、同じ広さの物件が10戸あるマンションであれば、それぞれ1/10が割り振られることになり、同様に土地に関しても1/10の所有権を持つ事になる。 つまり、抵当権が実行されて借地上の建物が競売にかけられ、買い受けられた場合、建物の所有権とともに土地の賃借権も「従たる権利」（従物の項目を参照）として買受人に移転する。 資産としての土地 資産としては不動産に分類される。 なお、組合総会では、議決権は株主総会と同じように所有比率に応じた議決権があり、「区分所有者の数」かつ「議決権の数」の双方が条件を満たすことで可決することができる。 具体的には、ハウジングニチエーは、賃借人が目的物を使用するに際して、それを妨害している第三者がいる場合には、これを排除しなければならない、というような形で現れる。 環境とマナー 環境やマナーに関する問題の多くは、マンションだけではなく地域全体の問題である方が多いのだが、マンションの規模の大きさからマンションが特に問題視される事がある。 国土交通省では、マンションとは「中高層（３階以上）で分譲・共同住宅、鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリートまたは鉄骨造の住宅」と定義している。 地球の土地のほかに、月や火星の土地の「売買」もおこなわれる。 この他の問題として、管理組合は管理を委託する管理業者を自由に選択することができるが、現実には購入時に販売会社によって関連の管理会社が既に決められていたり、また、マンションの管理規約は国土交通省発行の共同住宅標準管理規約が雛形とされているが、販売会社が予め作成した管理規約への同意が購入の条件となることも多く、これには当然ながら販売会社や管理業者の意向が強く反映された内容が追加されておりトラブルになる事もある。 特別法などによる賃借権の物権化 日本の民法における賃貸借の規定は、賃貸借契約の対象として不動産と動産の両者を想定している。 高齢化による荒廃マンションの増加を経験したイギリスは、高層マンションの建設を禁止するとともに、荒廃し、スラムとなったマンションを税金で取り壊している。 このことにより周辺住民から反発を招いている事例が報告されている。 日本では関東大震災後に同潤会アパートが建設された。 短期賃貸借 処分につき行為能力の制限を受けた者（被保佐人、被補助人など）、又は、処分の権限を有しない者（不在者財産管理人、権限の定めのない代理人など）は、賃貸借をする場合には、以下の期間を超えない範囲でのみ契約をすることができる（602条）。 なお、レンガ造・石造・ブロック造は38年、木造・合成樹脂のものは22年、木造モルタルは22年である。 建設予定地が森林や史跡の場合、環境保護や文化財保護の問題、建設予定地が古い工場や農地などの場合は、土壌の環境汚染などの問題が起こることもある。 建設予定地が森林や史跡の場合、環境保護や文化財保護の問題、建設予定地が古い工場や農地などの場合は、土壌の環境汚染などの問題が起こることもある。 ただし、マンションはその土地と建物全体が揃ってはじめて完全に機能するため、この権利をさらに細分化したり建物と土地の権利を分割しての売買や譲渡をすることは禁止されており、また専有部分であっても管理組合の許可無くリフォームしたり改変する事は禁じられている。 例えば、BがA所有の甲不動産を賃借し、これをCに転貸している場合には、AB間とBC間に賃貸借契約関係はあるが、AC間には契約関係は存在しないから、CはBに対して賃料を支払う義務はあってもAに対して賃料を支払う義務はないということになるはずである。 まず、賃借人が持ち込んだ家具のように取り外しが簡単な場合、これらは収去して原状回復する義務が生じる。 土地の計量 土地の計量のことを地積といい、単位は国際単位系では平方メートル（単位量あたりの正方形換算時:1m四方）。 影響が大きい場合は周辺の住民に対しケーブルテレビ等により再送信の補償を行う。 30年程の耐久年数の配管付け替えリスクを分離するため、現在では、昔のように配管を部屋の中に通す内配管方式では無くマンションの基幹配管を分離して建てるスケルトン・インフィル住宅 （外配管方式）を採用するマンションも注目されている。 宅地には、下記の住宅地、商業地、工業地等がある（宅地参照）。 そしていざマンション建設の話が持ち上がった瞬間に、「行政は何をしているんだ」と批判のみを行う[1]。 たとえば、「このマンションは100戸ある」という場合は建築物全体を指し、「マンションを借りる」という場合は専用部分を指すものと考えられる。 そして所有形態としては、「アパート」が一般に賃貸であるのに対し、「マンション」は分譲（区分所有法）されるものが多い、という相違点がある。 その動産の引渡しを受けていれば、換言すればその動産を占有していれば、目的物の所有者が代わったとしても、新たな所有者に対して主張することができる。 転貸の場合、転貸を受けた者（転借人）が、ハウジングニチエーに対して直接義務を負うことになる（613条1項前段）。